Z ciekawości do nieruchomości 01

#Raport KNPN to cykl newsów ze świata nieruchomości redagowany przez Członków naszego Koła.

Na pierwszy ogień bierzemy obecną pandemię COVID 19, która w 2020 roku zastrzęsła w posadach rynkiem nieruchomości w Polsce. Jak odnajdą się w tym wszystkim prywatni inwestorzy? Koniec roku sprzyja budowaniu analiz, także zachęcamy do lektury.

Na przestrzeni ostatnich 15 lat rynek nieruchomości w Polsce rozwijał się dynamicznie. Od momentu przystąpienia do Unii Europejskiej mieliśmy do czynienia z gwałtowną hossą, a deweloperzy od lat budują i sprzedają rekordowe liczby mieszkań. Dla przykładu, w 2019 oddano do użytkowania 207 tys. mieszkań, co daje najwyższy wynik odnotowany po 1989 roku! Wydawało się, że zyski mogą być tylko pomnażane, a inwestującym w nieruchomości nic nie grozi. Podejście to uległo zmianie wraz z dotarciem do Europy wirusa SARS-CoV-2, który wymusił na państwach izolację oraz liczne ograniczenia w handlu i przemieszczaniu się obywateli. Pandemia zachwiała całą gospodarką, dostrzegano w niej jednak też szansę dla osób zainteresowanych kupnem “własnego M” na nabycie go po niższej cenie.

Aby dobrze zrozumieć obecną sytuację na rynku nieruchomości, należy zdać sobie sprawę z jego bezpośredniego powiązania z wynajmem. Na takim systemie opiera się większość lokali gastronomicznych, przestrzeni biurowych oraz tzw. lokali rekreacyjnych. Po uwzględnieniu tych kilku sektorów w całej machinie nieruchomości nasuwa się następujący wniosek – rynek jest uzależniony od czynników ludzkich. Bez ruchu jego lwia część liczy tylko straty. Do momentu zniesienia ograniczeń, straty będą rosły i tarcze antykryzysowe raczej tego nie zatrzymają. Spadek zainteresowania najmem, niesie ze sobą także spadek zainteresowania inwestowaniem pieniędzy w lokale typowo pod wynajem – małe, dobrze skomunikowane, czyli takie, których jest najwięcej. Obecna sytuacja jest bardzo niekorzystna dla właścicieli obiektów handlowych – placów targowych, galerii czy sklepów wielkopowierzchniowych. Muszą oni spłacać raty kredytów nie mając wpływów z najmu – wszakże handel detaliczny w fizycznych sklepach jest przez ostatnich wiele miesięcy silnie ograniczony. Przez pandemię cierpią także deweloperzy biurowi. Zmiany wymuszają na nich skierowanie swoich działań m.in. na rynek mieszkaniowy. Branża biurowa przechodzi obecnie kryzys, spowodowany powszechnym przyzwoleniem/obowiązkiem pracy z domu. Biurowce, których budowa jest zaawansowana, są obarczone dłuższym terminem pozyskiwania najemców niż przed pandemią, ale powszechnie uważa się, że “zapaści” popytu nie ma. Grupy inwestycyjne, które ukierunkowują swój kapitał w mieszkania, nie zamierzają całkowicie pozbawić budynków przestrzeni biurowej. Tymczasowo nie będzie ona jednak przeważać.

Pandemia wirusa COVID-19 pokazała światu wartość zabezpieczenia majątku w formie gromadzenia aktywów. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. Biorąc pod uwagę niemal zerowe oprocentowanie lokat, zwracamy się w kierunku inwestycji dającej przyzwoitą rentowność – nieruchomości. Analizy danych z poprzednich lat pokazują, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań przewyższający % inflacji. Według statystyk na wynajmie w dużych miastach wciąż można zarobić w ciągu roku kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Dodatkowo nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję, a to niezwykle ważny czynnik w tak niepewnym okresie. Co ciekawe, znaczący wzrost cen na przestrzeni lat nie odstrasza potencjalnych nabywców. Cosmopolitan przy Twardej 4 odnotował na przestrzeni 4 lat 25% wzrost cen, które aktualnie sięgają 45 000 zł za m2 na najwyższych kondygnacjach. Na rynku zaobserwowano tendencję, według której od rozpoczęcia pandemii ludzie szukają większych powierzchni mieszkalnych. Przyspieszają również decyzję o kupnie domu pod miastem, na przedmieściach, ze względu na brak obowiązku przebywania w biurze.

Czy możemy zatem mówić o wzroście sprzedaży w dobie światowego kryzysu? Mimo podniesionych wyżej kwestii, wstępnie mówi się o kilkunastoprocentowym spadku. Odpowiedź na to pytanie poznamy jednak dopiero na początku przyszłego roku. Cały rynek nieruchomości w Polsce jest tak zróżnicowany, że na pewno znajdą się też inwestycje ze wzrostem. Z czego wynika ta rozbieżność? Jest to zależne od intencji kupującego – czy zakup ma przynosić stały miesięczny wpływ, czy może zależy nam na przetrzymaniu zaoszczędzonych pieniędzy przez lata.

Nie sposób przewidzieć, jak sytuacja rozwinie się w kolejnych tygodniach. Model pracy z pewnością się zmienił, wiele osób preferuje home office, a dzięki pandemii zyskali taką możliwość. Tracą na tym oczywiście deweloperzy zajmujący się lokalami biurowymi. Ostatni lockdown silnie uderzył także w lokale użytkowe gastronomiczne. Tam, gdzie jedni tracą, inni dostają możliwość zysków – straty gastronomii mogą być szansą na nabycie lokalu w świetnej lokalizacji i przystępnej cenie. Co ciekawe i niespodziewane – ceny za mieszkania nie spadły w takim stopniu, w jakim moglibyśmy się spodziewać – biorąc pod uwagę skalę ogólnoświatowego spustoszenia na rynkach wywołanego przez pandemię COVID-19. Kwestią istotną dla dalszych prognoz rozwoju jest zachowanie banków, które zaostrzyły politykę kredytową, zwłaszcza wobec przedstawicieli branż szczególnie zagrożonych wzrostem bezrobocia. Pracujący kelner, nawet w przypadku teoretycznej zdolności kredytowej, czy 20% wkładu własnego, może nie otrzymać zgody na kredyt hipoteczny. Pandemia i jej wpływ na rynek nieruchomości stanowi tragedie dla wielu i szanse dla niektórych. Rozwój sytuacji nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale i w całej gospodarce, będzie zależał od jej dalszego przebiegu i związanych z tym restrykcji.

Źródła: Opracowano w oparciu o czasopismo High Living

https://alebank.pl/gdzie-te-przeceny-o-rynku-mieszkan-w…/https://gethome.pl/blog/rynek-nieruchomosci-covid-19/https://www.forbes.pl/…/koronawirus-rynek…/https://www.money.pl/…/przez-koronawirusa-polacy…

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *